この基準は，土地区画整理法(昭和29年法律第119号。以下「法」という。)第3条第4項の規定により，取手市が施行する取手都市計画事業藤代駅南口土地区画整理事業の換地設計について必要な事項を定めることにより，適正な換地の設計をすることを目的とする。

第2　画地

この基準において「画地」とは，使用収益権で区分される従前の宅地又は換地若しくはこれらの部分をいい，使用収益権で区分されない従前の宅地又は換地については，従前の宅地又は換地をいう。

第3　換地設計の基準時点

1　換地設計は，事業計画決定の日現在における宅地を対象として行うものとする。

2　事業計画決定の日後において宅地となった土地，宅地以外の土地となった土地，利用状況又は環境等に著しい変化のあった宅地，分割又は合併の行われた宅地について存する権利又は処分の制限(以下「権利等」という。)について申告又は登記のあった宅地及び既申告又は既登記の権利等について変更のあった宅地については，前項の規定にかかわらず，他の宅地との関連上支障のない範囲において換地設計作成時現在によることができるものとする。

第4　従前の宅地の地積

換地設計を行うための基準となる従前の宅地の地積，従前の宅地について存する権利等の地積及び自用地の地積は，施行規程の規定により定められた地積による。

第5　換地計算の方法

換地設計における画地の計算は，評価式換地計算法によるものとする。ただし，これによりがたいものについては，この限りでない。

第6　換地の位置

1　整理後の画地の位置は，原位置付近において整理前の画地の位置に照応する位置に定める。ただし，この事業の施行により新たに造成される公共施設の影響その他特別の事情のある場合で原位置付近に定めることが困難であるものについては，整理前の画地の位置に照応する他の位置に定めることができるものとする。

2　整理後の画地の位置は，街路に面する位置に定める。ただし，特別の事業のある場合で，使用収益権者を同じくする画地と隣接する位置に定めるものについては，この限りでない。

3　整理前の画地が法令の規定により許可を必要とする用途に用いられている場合で，その許可の条件に宅地の存する位置が関係するものについては，整理後の画地の位置をその許可に支障のない位置に定める。

第7　換地の地積

1　整理後の画地の地積は，次式により算出した地積を標準として定めるものとする。

Ei＝(Ai・ai(1－d)y)／ei

上式において　Ei＝整理後の画地の地積

ei＝整理後の画地の平方メートル当たり指数

Ai＝整理前の画地の地積

ai＝整理前の画地の平方メートル当たり指数

d＝一般宅地の平均減歩率

y＝一般宅地の宅地利用増進率

2　小規模画地についての整理後の地積は，第1項の規定にかかわらず，その利用状況等を勘案して別表の小規模画地減歩緩和係数表により減歩を緩和して定めることができるものとする。

第8　換地の形状

整理後の画地の形状は，長方形を標準とし，整理前の画地の形状を考慮して定める。ただし，街区の形状又は他の画地との関連において，特別の考慮を必要とするものについては，この限りでない。

第9　換地の間口

整理後の画地の間口は，特別の事情のあるものを除き，建築基準法(昭和25年法律第201号)第43条及び茨城県建築基準条例(昭和36年茨城県条例第21号)第3条及び第4条に規定する宅地の間口長に抵触しないように定めるものとする。

第10　換地の側界線

整理後の画地の側界線は，原則として街路境界線に直角になるように定めるものとする。

第11　法第90条処分地

土地所有者(従前の宅地について使用収益権が存する場合には使用収益権者を含む。)の申出又は同意により，法第90条の規定により換地を定めないことができる宅地は，同法同条の規定により換地を定めないものとする。

第12　特別の宅地の措置

法第95条第1項第1号から第5号及び第7号に掲げる宅地で，換地を定める場合に，その位置，地積について特別の考慮をする必要がある宅地については，第6及び第7の規定にかかわらず，その宅地の公共性，機能，平均減歩率，宅地利用増進率及び一般宅地との関連を勘案して，同法同条同項の規定により換地の位置及び地積を定めるものとする。

第13　法第95条第6項処分地

次の各号に掲げる宅地で，法第95条第6項の規定により換地を定めないことができるものについては，同法同条同項の規定により換地を定めないものとする。

(1)　道路法(昭和27年法律第180号)に規定する道路の用に供している宅地

(2)　土地登記簿の地目欄に公共施設を表示した地目が記載されている宅地で，現に公共の用に供しているもの

(3)　その他公衆の通行の用に供している宅地又はその部分で，次に掲げるもの

ア　街路の築造又は舗装等の工事を地方公共団体が施工したもの

イ　建築基準法第42条第1項第5号に掲げる道路の指定を受けているもの

ウ　建築基準法第42条第2項又は第3項の規定により特定行政庁の指定を受け道路とみなされているもの

第14　換地の組合せ

1　換地又は換地について定める権利等の目的となるべき宅地又はその部分は，従前の宅地又は従前の宅地について存する権利等1個についてそれぞれ1個を定めるものとする。ただし，特別に必要がある場合は，次に掲げる方法によることができるものとする。

(1)　従前の宅地の地積が著しく小であるため，1筆の宅地について1個の換地を定めることが不適当と認められる宅地について，それらの宅地を合わせて1個の換地を定めること。ただし，他に同一所有者の宅地があり，それらの宅地についてそれぞれ登記の所有権以外の権利等があるときには，それらを明確に区分しなければならない。

(2)　所有者を同じくする数筆の宅地が隣接し，それらの利用状況が1筆の宅地と同様であると認められる宅地について，それらの宅地を合わせて1個の換地を定めること。ただし，それぞれの既登記の権利等があるときにはそれらを明確に区分しなければならない。

(3)　従前の宅地の地積が著しく大であるため又はその他の理由により，1筆の宅地について1個の換地を定めることが困難であると認められる宅地について，数個の換地を定めること。

(4)　前号の場合において，従前の宅地について存する権利でその地積が大なるものについて数個の権利の目的となるべき宅地を定めること。

2　従前の宅地の一部について，既登記の権利等が存する宅地については，前項の規定にかかわらず，原則としてそれらの権利等の目的となっている宅地の部分とその他の部分に分割した換地を定めるものとする。

第15　保留地

保留地は，事業計画に定められた地積を他の換地との関連を勘案して適当の位置に定めるものとする。

第16　その他必要な事項

この基準に定める事項のほか，換地設計に関し必要な事項は，施行者が土地区画整理審議会に意見を聴いて別に定めるものとする。

付則

付則(平成17年基準第14号)

小規模画地の減歩緩和による換地地積の計算

1　135m²までの小規模画地

Ai＝Ei

2　135m²以上270m²未満の小規模画地

Ei＝Ai｛1－((Ai－Ei')／(Ai))×((Ai－135)／(270－135))｝

Ei　：減歩緩和による換地地積

Ei’：適正減歩による換地地積

Ai　：整理前の小規模画地

小規模画地減歩緩和係数表